60% от цены жилья – это прибыль строительной компании

Эксперт рассказал «Газете», из чего именно складывается цена квадратного метра в многоэтажке

Новые дома и жилые комплексы в крымских городах строят в любое время, благо позволяет и климат, и даже покупательская способность. О последней, к слову, беспокоится государство: госпрограмма «Доступное жилье» позволяет молодежи купить квартиру через ипотеку с кредитной ставкой всего в 3%. Но на квадратный метр жилья в Крыму государство дает взаймы 5148 гривен (в Симферополе – 5363): остальное придется доплатить из своего кармана. «редакция» задалась вопросом: выполнимо ли это условие и из чего, собственно, состоит цена «квадрата»?

Как растет цена «квадрата»


Сотрудница отдела продаж одной из симферопольских строительных компаний Марина (фамилию и место работы она попросила сохранить в тайне) рассказала «Газете»: в готовом доме в крымской столице цена за «квадрат» обычно в 2-3 раза выше себестоимости. 

– У любого застройщика на разных этапах строительства основания для ценообразования разные. Если территория только ограждена и там даже нет котлована, цены одни – на начальном этапе свои риски, нужно быстро привлекать инвестиции. Если процесс выделения земельного участка под строительство был не очень трудоемким, если он находится не в элитном районе и сам дом не элитного класса – даже 5 тысяч грн. за квадратный метр вполне реальная цена. «Неудобные» в бытовом плане первый и последний этажи (последний затопит с крыши, в окна первого легче пробраться) обычно еще дешевле. К концу строительства в типичном готовом доме, который не относится к социальному жилью, «квадрат» может достигнуть и 8-9 тыс. грн. Проследим его рост от себестоимости до полноценного взросления:

Этап проектирования. Дом существует только на бумаге, земельный участок огражден, застройщик предлагает новые квартиры по самым привлекательным ценам – 5000 грн./кв. м. Строительная компания сможет выйти в плюс, но прибыль будет небольшой (себестоимость составит 3-3,5 тыс. грн.). Продавать жилье по такой цене можно, только чтобы получить первое вливание инвестиций в дальнейшее строительство. Собственно себестоимость формируется из прямых затрат компании. В первую очередь это получение земельного участка: «Есть самые простые случаи, когда участок принадлежит физлицу, и это физлицо заинтересовано в продаже, аренде, – говорит Марина. – А бывает, что на земле, интересующей компанию, зарегистрировано юридическое лицо. Оно выкупается, или заключается договор, по которому будущую жилплощадь разделят между сторонами. Такой договор могут заключить и с госструктурой, у которой есть неиспользуемый участок – под складами, заброшенными зданиями. Но тут процедура сложнее, чем при сотрудничестве с юридическим лицом».

Далее учитывается длительность строительства и соответственно затраты на него, например, продолжительность выплаты зарплаты рабочим. То, как долго будут строить дом, зависит от наличия инфраструктуры возле участка. Также важно расположение объекта: строить в одном городе несколько объектов проще, чем по одному в нескольких населенных пунктах: нужно меньше техники для подвоза стройматериалов.

А еще мы чуть не забыли о предварительных проектных работах: об обследовании участка, отведенного под строительство, получении лицензий, деклараций на строительство, обустройстве прилегающей территории...

Этап строительства. Здесь действует простой закон рынка – спрос повышает цену. Чем больший интерес проявляют покупатели, тем дороже квадратный метр. Наш эксперт уверяет, что еще во время строительства зачастую выкупается около двух третей квартир.

Сдача в эксплуатацию. Если застройщик делал все правильно, к этому времени «ничейными» остаются 10-15% квартир, стоимость «квадрата» дорастает до 8 тыс. грн. Конечно, это при условии, что была проведена грамотная рекламная компания и спрос не подорвали форс-мажоры, связанные с погодными, экономическими и социальными явлениями.

Окончательная цена зависит от множества факторов, ее может увеличить как желание застройщика получить максимальную прибыль при отменном спросе, так и проблемность этапов строительства: трудности с выделением земли, подготовка грунта, покупка более устойчивых материалов, изменение проекта дома в связи с изменением спроса (например, изначально дом хотели сделать из «двушек» и «однушек», но появился спрос на трехкомнатные квартиры).

И вот выходит, что, если наш квадратный метр нового готового жилья стоит 8-9 тыс. грн., в него входит себестоимость в размере 3-3,5 тыс. грн. и прибыль строительной компании – 5-5,5 тыс. грн., большая часть которой идет на инвестирование новых объектов. Конечно, в идеале. Но нужно уточнить: высчитанная нами себестоимость относится к квадратным метрам именно квартир, а кроме них в доме есть коридоры, подсобные помещения и подвалы. Себестоимость одного квадратного метра площади всего дома будет немного больше, но для покупателя это вряд ли важно.

Сколько стоит многоквартирный дом?

Наш строительный эксперт на примере трех проектов, уже реализованных в Симферополе, показала, из чего состоят затраты на дом целиком. На возведение типичной девятиэтажки с двумя подъездами нужно 20-25 млн. грн.:

- участок – 5-9%,

- проект, разведка участка – 1-3%,

- строительство: человеческий ресурс (строители и сотрудники компании), стройматериалы, техника, проведение всех коммуникаций к дому – 60-75%,
- маркетинг, отдел продаж – 2-5%,

- обслуживающая организация (аналог жэка), обустройство территории, охрана (как во время строительства, так и жильцов, обслуживающих организацией) – 5-8%,

- бюрократические расходы (оформление различных документов и их копий) – 1-3%.

На ЮБК самые божеские цены – в Ялте

В новостройке Симферополя, где нет «прибрежной наценки», зимой одна из строительных компаний предлагала с билбордов квартиры «от 4800 грн./кв. м в районе Севастопольской». Но такими цены бывают на этапе строительства, и сейчас ничего подобного найти с ходу не удалось. В новом доме на западе города, в районе Свободы, и еще в одном между улицами Киевской и 51-й Армии квадратный метр в «двушке» обойдется от 6000 до 6500 грн., в однокомнатной – 6480. Дома еще строятся. В районе парка Гагарина, в элитном новострое, продают якобы последние квартиры, цена на все (и «однушки», и «трешки») сформулирована расплывчато – от 7500 грн. за метр, зато объект полностью готов. Все эти квартиры – от застройщика, предлагаются без посредников и без отделки: голые стены со стеклопакетами.

На ЮБК, конечно, все сложнее: среди новостроек много элитного жилья, которое может стоить и 26-40 тыс. грн. за «квадрат». Такие предложения есть в Симеизе, в Алупке (рядом с Алупкинским парком), в Гурзуфе. Самые божеские цены нашлись, как ни странно, в Ялте: улица Щорса – до 16 тыс. грн., в еще одном новострое верхняя планка – 40 тыс., зато нижняя – 11,4 тыс. грн. В Евпатории жилье прямо на берегу моря на стадии строительства предлагают за 12-14 тыс. грн. за квадратный метр. В общем, курортные города – история отдельная...

Юрий Станкевич