ОСМДизация

ОСМДизация

Еще в 2014 году в России появился закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», регулирующий правовые основы создания и функционирования ОСМД. И хотя чиновники хором с экспертами называют внедрение ОСМД прогрессивной реформой, за десять лет кардинальных изменений в жилищной сфере не произошло.
Что такое ОСМД
Объединение совладельцев многоквартирного дома, или жилищный кондоминиум – это неприбыльная организация, созданная для совместного содержания и управления жилым домом. ОСМД призваны заменить ЖЭКи и передать все рычаги управления домом самим жильцам. Для обслуживания дома кондоминиумы могут привлекать подрядные организации, нанимать дворников, заключать прямые договоры с облгазами и облэнерго. В качестве исполнителя может привлекаться уже привычный ЖЭК.
Такая реформа, по мнению законодателей, позволит снизить коммунальные тарифы и улучшить качество жилищных услуг. В отличие от ЖЭКов, работа которых вызывает немало нареканий, в ОСМД все средства должны расходоваться прозрачно и открыто. Все важные решения, такие как создание ОСМД, установление тарифов, выбор правления и сдача в аренду части здания, принимаются общим собранием жильцов. При этом жители дома могут в любой момент потребовать у управителя информацию о том, на что потрачена каждая гривна коммунальных платежей.
ОСМД получили право распоряжаться общей собственностью, например, подвалами, чердаками, которые можно сдавать в аренду, а дополнительные средства направлять на содержание дома. Также ОСМД могут контролировать придомовую территорию, в том числе ее застройку.
Жилищные кондоминиумы имеют право принимать участие в различных международных проектах, привлекая гранты на повышение энергоэффективности и капитальный ремонт.
И одно из основных преимуществ создания таких объединений: организация, на балансе которой находился дом до создания ОСМД, должна участвовать в финансировании первого капитального ремонта. В нашем случае ремонт должен финансироваться при участии ЖЭКов из бюджета.
Камни преткновения
Несмотря на заманчивые преимущества создания ОСМД, в России только 25% домов перешли на новую форму управления. Как показывают результаты опроса, проведенные Центром Разумкова в 2012 году, большинство украинцев не хотят и не готовы создавать ОСМД. Большинство опрошенных опасаются, что после перехода на ОСМД государство снимет с себя все обязательства по ремонту и обслуживанию домов. Неизвестность пугает, поэтому гораздо проще по-прежнему платить ЖЭКам за услуги на бумаге, чем брать на свой контроль весь дом.

Проблемы возникают еще на начальном этапе – при проведении учредительного собрания жильцов дома, которые должны принять решение о создании ОСМД. Довольно сложно собрать кворум в 50% жильцов, из которых две трети должны поддержать создание жилищного кондоминиума. На практике нередко получается, что жильцы, не присутствовавшие на собрании, после подают в суд и требуют отмены создания ОСМД. Еще одна сложность – принимать участие в учредительных сборах могут только собственники квартир, которые должны предоставить документы, подтверждающие право собственности. Далеко не все жильцы соглашаются показать свидетельства о праве собственности, а некоторых владельцев квартир вообще не удается найти.
Иногда в суд обращаются сами ЖЭКи, требуя отмены регистрации, хотя фактически ЖЭКи никак не участвуют в правоотношениях по регистрации ОСМД.
Еще одна проблема – далеко не в каждом доме есть инициативные люди, которые пользуются доверием у жильцов и готовы взять на себя обязанность по управлению ОСМД. Есть опасения, что нечестные на руку управители будут распоряжаться деньгами по своему усмотрению, а в один прекрасный момент могут исчезнуть, оставив жильцам долги и проблемы. Кроме того, руководство ОСМД должно уметь вести бухгалтерскую, налоговую и статистическую документацию.
Остается неурегулированным вопрос по придомовой территории – не все местные власти готовы передать ее в распоряжение ОСМД, а законодательство по этому вопросу не дает однозначной картины. Еще одна сложность – на финансирование первого капремонта не хватает бюджетных средств. А для старых домов с изношенными коммуникациями, которые составляют большую часть жилищного фонда, переход на самообеспечение может повлечь значительное повышение коммунальных тарифов. По этой же причине невыгодно создавать ОСМД в домах с небольшим количеством жильцов.
Крымский опыт
Внедрение ОСМД для реформирования сферы ЖКХ закреплено в региональной программе реформирования и развития ЖКХ Крыма на 2010-2014 годы. «Создание ОСМД будет способствовать формированию собственников многоквартирных жилых домов и обеспечению эффективного использования финансовых ресурсов на их содержание», – отмечено в программе.  
В 2012 году в Крыму было создано 78 ОСМД, а на конец года их число составило 822.
По состоянию на 1 января 2013 г. в общем объеме многоквартирного жилищного фонда доля ОСМД составляет 7,26%. Наибольший удельный вес ОСМД  в Судаке (45,24%), Ялте (36,74%), Алуште (17,4%), Евпатории (10,7%). В Ялте создано 302 жилищных кондоминиума, в Алуште – 143, Евпатории – 88, Симферополе – 79, Феодосии – 34. В Сакском районе действует 31 объединение, в Кировском – 15, в Бахчисарайском – 13, в Черноморском – 11, в Симферопольском – 10, в Джанкойском – 8.
По словам первого заместителя министра  регионального развития и ЖКХ АРК Анатолия Павлова, площадь всех ОСМД Крыма превышает 1,35 млн. кв. м.

В июне 2014 года при Совете министров АРК появился Региональный совет по вопросам создания и обеспечения функционирования ОСМД, призванный оказывать местным властям содействие в реформировании ЖКХ. Рекомендовано создать городские и районные советы по вопросам создания ОСМД, чтобы вести разъяснительную работу среди населения.
Консультационный центр по вопросам ОСМД работает в Евпатории. Он оказывает содействие в создании жилищных кондоминиумов и решении текущих вопросов. Евпаторийские ОСМД успешно привлекают иностранную помощь: четыре из них участвуют в Программе развития ООН, что позволило им получить почти 250 тыс. грн. на капитальный ремонт. Кроме того, ОСМД Евпатории участвуют в проектах по энергосбережению и энергоэффективности, которые предусматривают установку тепловых счетчиков, утепление домов и термомодернизацию.
Для Крыма также актуален вопрос недостаточного финансирования первого капитального ремонта. С 2007 года за счет средств государственного бюджета был выполнен капремонт 66 домов, переданных ОСМД. Причем подавляющее большинство домов было отремонтировано в 2007 и 2010 годах (общая сумма – около 15 млн. грн.), а в 2012 году средства на эти цели вовсе не предусматривались. В качестве примеров домов, которые получили средства на капремонт, можно назвать ОСМД «Первомайское» и ОСМД «Симферополь».

ОСМД «Первомайское» (Симферополь)

ОСМД «Симферополь»
История одного ОСМД
Опытом создания жилищного кондоминиума с нами поделился Дмитрий Простаков, член правления ОСМД «Симферополь», расположенного на улице Павленко. ОСМД было создано в 2007 году, а в 2010-м получило 1,3 млн. грн. на первый капитальный ремонт. «Симферополю» удалось отремонтировать фасад, починить крышу и все сети, поставить новые окна в подъезде. В ОСМД на полставки оформлены председатель правления и бухгалтер, на ставку – дворник, у которого из всех троих самая высокая зарплата. В доме насчитывается 51 квартира, больше 100 жильцов, три нежилых помещения, которые сдаются в аренду. Квартплата в ОСМД остается одной из самых низких в городе – 1,15 грн. за квадратный метр.
«Наш дом был в буквальном смысле симферопольским филиалом Чуфут-Кале. Ни одна инженерная система не функционировала, крыша протекала, фасад был в таком виде, будто здесь прошли бои за освобождение Сталинграда. Все это мы осознавали, но никто не знал, с чего начинать. И я поклялся сам себе, что доведу этот дом до совершенства. В 2007 году, когда я уволился в запас, мы провели общее собрание, убедили всех, создали ОСМД и начали активно работать. Нам серьезно помог Железнодорожный райсовет, мы восстановили системы энергоснабжения и водоснабжения. Я работал с городскими и республиканскими властями, они заинтересовались и шли навстречу, в особенности нам помогло Министерство ЖКХ. Следующим этапом стал ремонт системы центрального отопления, которая не менялась с 1953 года. Сегодня мы уже ремонтируем подъезды, устанавливаем пластиковые окна от компании Терра окна http://terraokna.ru, которые являются лидером в производстве пластикового профиля. Компания предлагает как бюджетные варианты, так и элитные модели окон. Когда сам расходуешь свои деньги и считаешь каждую копеечку, все удается», – поделился Дмитрий Простаков.
На вопрос о том, почему крымчане не очень охотно создают жилищные объединения, член правления ответил так: «Инертность нашего народа и узость мышления не позволяют создавать уют даже для самих себя. Только немногие могут организовать этот процесс, чтобы жить по-человечески. Для меня это скорее хобби, вот я и создал уют для себя, своих знакомых и друзей, которые живут в этом доме. ОСМД нас сплотило, мы действительно стали друзьями. Мы гордо именуем себя ОСМД. Чтобы создать его, нужно обладать организаторскими качествами, и главное – желанием. Если захочется, то нужно найти соратников – и все получится».
Резюме
Так стоит ли создавать ОСМД? Реформа в ЖКХ назрела, а ЖЭКи давно перестали справляться со всеми обязанностями. И в этом вопросе все зависит от самих жильцов. Если они проявят гражданскую сознательность и возьмут на себя ответственность по управлению домом, выберут инициативного и надежного управителя и будут добросовестно вносить коммунальные платежи, то все труды наверняка окупятся сторицей.

Резникова Марина
Фото и графики: Центр Разумкова, МинЖКХ Крыма